民法177条をわかりやすく解説！物権変動の「第三者の範囲」や「対抗要件」を、イラストや図を用いて徹底解説。

民法177条とは？どんな条文？

民法177条とは、「不動産に関する物権変動の対抗要件」を明記している条文です。結論、不動産の物権変動においては「登記」が第三者対抗の要件として求められることが記載してあります。

上記条文（民法177条）を解説するにあたっては、まず「物権変動」と「登記」について理解する必要があります。

物権変動とは？

物権変動とは、文字通り「物権が変動すること」を意味します。例えば、土地（不動産）に対する所有権（物権）が、他者に移転（変動）する場合等が挙げられます。

登記とは？

登記とは、「不動産などの重要な権利関係について、国が管理する公の帳簿（登記簿）に記録すること」です。不動産の物権変動と登記はセットで考えられます。

例えば、建物Aを購入した場合は、建物Aの所有権が「売主→買主」に移る（物権変動）ため、登記を実施して建物Aを買主名義にします。

公の帳簿である登記簿に登記を行うことで、「その不動産の持ち主は誰か？」「どんな権利が付いているか？」等がわかるようになるという訳です。

このように、登記には権利関係を明白にする重要な意味合いがあります。小学生界隈でいうところの、「自分の持ち物には名前を書きましょうね」といったイメージですね。

「登記をしなければ第三者に対抗することができない」とは？対抗要件や第三者の範囲を詳しく解説

改めて民法177条に戻ると、「不動産に関する物権の得喪及び変更」には「登記」をしなければ「第三者に対抗することができない」と記載してあります。

ここでいう「不動産に関する物権の得喪及び変更」とは、例えば「家（不動産）の所有権（物権）を他者から得る場合」などで、つまりは物権変動を意味します。

では「登記」をしなければ「第三者に対抗することができない」とはどういう意味なのでしょうか。これが物権変動の分野で登場する「第三者対抗」といった論点です。

第三者対抗って？民法177条が示す対抗要件について

まず結論、不動産の物権変動は「登記」をしなければ、第三者に対抗することができません（民法177条）。第三者対抗とは、「ある権利関係の変動を、当事者以外の第三者に対して主張（＝対抗）できるかどうか」という問題です。

というのも、登場人物が売主Aと買主Bの二人であれば、その売買の目的物（ex.建物）の所有権がAからBに移るだけなので何も問題ありません。しかし、ここに新たな買主Cさん（第三者）が現れると話が変わってきます。

上記画像のように、売主Aは買主Bに建物を5,000万円で売却したにも関わらず、同時期に売主AがCさんから「え、俺それ6,000万円でも購入したいんだけど」と相談を受け、Cさんにも建物を売却したとします。

この場合、先に購入していた買主Bからすると、新たに現れたCさんは第三者であり、「いやこれはもう俺のだから！」と主張したいはずですよね（第三者対抗）。

しかし、実は無条件にBさんの建物になる訳ではありません。というのも、BさんがCさんに対抗するには「登記」が必要となってきます。つまり、Cさんが登記をしてしまう前に、Bさんが登記を完了していれば、無事「この建物は俺のだ！」とCさんに主張できるという訳です。

これこそが不動産の物権変動の第三者への対抗要件は「登記」であるという意味です。改めて民法177条を見てみると、きっと記事の読み初めよりも理解して読むことができるでしょう。

第三者とは何者？民法177条が示す「第三者の範囲」について

では、民法177条が示す「第三者」とは、具体的にどのような人物のことを指すのでしょうか？先ほどのCさんの例（二重譲渡）であれば分かりやすかったと思いますが、実際には様々なケースが存在します。

というのも、第三者に該当するかどうかは非常に重要な争点となります。もし該当しないとなれば「Bさんは登記せずとも対抗可能（民法177条の反対解釈）」となるからです。

判例では、第三者とは「当事者若しくはその包括承継人以外の者」と定義しています。

「当事者」とは売買契約の当事者という意味で、売主と考えてください。また、「包括承継人」とは、およそ売主の相続人のことを意味します。判例では、これらの人は第三者に該当しないとしているため、つまり「Bさんは登記せずとも対抗可能」となります。

第三者に該当しない者（登記せずとも対抗可能）

当事者若しくはその包括承継人以外の者の他にも、以下の表に記載している者は第三者に該当しないとされています。

不動産の物権変動 -第三者に当たらない人-
第三者にあたらない	意味 : 登記せずとも権利を主張できる
	a.売主 b.包括承継人 (売主の相続人その他の一般承継人) c.売主の前主
	d.一般債権者 e.無権利の名義人(+無権利の名義人からの譲受人) f.不法行為者 g.不法占拠者 h.詐欺や強迫によって登記申請を妨げた者 i.他人のために登記を申請する義務のある者 j.背信的悪意者

全てを解説してはキリがないため、ここでは「f.不法行為者」と「g.不法占拠者」を例に挙げて説明します。

ここでの論点は、売主Aが買主Bに建物を売却した場合に、「Cさんが何らかの不法行為をしてその建物を取得したり、不法占拠している場合に、買主BはそのCさんに「この建物は俺のだ！」と主張（=対抗）できるのか？」というお話です。

結論、「不法行為者」と「不法占拠者」どちらも第三者に当たらないため、買主Bは登記せずともCさんに対抗可能となります。

第三者に該当する者（対抗するには登記が必要）

では、第三者に該当する者はどのような人物が挙げられるのでしょうか？以下の表に記載がある者に対しては、Bさんは登記をしなければ対抗することができません。

不動産の物権変動 -第三者に当たる人-
第三者にあたらない	意味 : 登記しなければ権利を主張できない
	a.取消後の第三者 b.解除前の第三者 c.解除後の第三者 d.時効完成後の第三者 e.悪意の譲受人 f.相続人からの譲受人 g.賃借人 h.背信的悪意者からの転得者

ここでは、最もイメージが簡単な「f.相続人からの譲受人」を例に挙げて説明します。

相続人からの譲受人とは、正確には「売主の相続人からの譲受人」のことで、上記画像のCさんに該当します。

相続人（包括承継人）に対しては、買主Bは登記せずとも対抗できますが、その相続人からの譲受人となると、この記事の最初に説明した二重譲渡の際のCさんと状況は変わりません。

つまり、この場合Cさんは第三者に該当し、Bさんは登記をしなければCさんに対抗できないという訳です。

動産の物権変動の場合の対抗要件は？

なお、ここまで説明してきたのは「不動産の物権変動」の話であり、動産の物権変動の場合は「引き渡し」が対抗要件となります。

例えば、BさんがAさんから高級車を購入した場合、高級車という「動産」の所有権は、売買契約によって買主Bに移りますが、第三者Cに対してその所有権を主張（＝対抗）するには、「引き渡し」が必要となります。

仮に売主Aが、買主Bに高級車を売却したあと、同じ高級車を別の人にも売ってしまったとしても、買主Bが先にその高級車を受け取っていれば、買主Bが真の所有者として第三者Cに主張できるという訳です。

この解説記事のまとめ

民法177条の解説は以上です。本試験でしっかり得点するには、まだまだ理解・暗記すべき箇所がたくさんあります。行政書士受験生向けの講座はこちらにてご案内しておりますので、是非ぜひ受講をご検討ください！

参考文献

・e-GOV 法令検索 民法